LUCES DEL OMBÚ c/ HERNÁNDEZ, DIEGO y otros - RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL

1) Por el pronunciamiento de primer grado se dispuso: “Haciendo parcialmente lugar a la demanda. Condénase a Calmalia SA in solidum con Julio Doldán Ltda a abonar a la parte actora la suma de $ 2.179.339,2 más reajuste legal desde el 25.07.2024. Condénase a Calmalia SA in solidum con los arquitectos demandados a abonar a la parte actora la suma de $ 242.148,80 más reajuste legal desde el 25.07.2024. A los demás rubros y montos demandados: no se hace lugar. Sin condenas procesales. ...” (fs. 797/797 vto.). 2) El representante de Calmalia S.A. y Julio Doldan Ltda. interpuso recurso de apelación respecto de la sentencia definitiva dictada en autos, en los términos que surgen de la pieza escrita que luce en fs. 799/803 vto. En síntesis, sostuvo el recurrente: - Que no comparte la valoración que se efectúa en la recurrida en relación al informe pericial producido en autos. En dicho informe se identificaron las patologías, se estableció la terapéutica y se la evaluación de los costos, pero “No adjudicó responsabilidades, esto es, no consignó el o los causantes de las patologías ...” (fs. 799 vto.). “Por ello, resulta particularmente injusto y no encuadra en el requerimiento del art. 184 ..., que la ‘sana crítica’ (que en apariencia no es tal, sino solo un parecer infundado), se aplique como base fáctica, para el apartamiento de la conclusión pericial sólo en que, a simple vista, luzca como un edificio arruinado, a juicio de la Magistrada.” (fs. 800 vto.). - “El punto radica, y de allí se desprende el agravio, si una visión particular sobre lo que es la estética en muros sin mantenimiento, expuestos al Sol y a pocas cuadras del mar, luego de años, habilita a emplear el concepto de ruina, contra todo lo que acerca de ella enseñan los especialistas, o estamos simplemente, ante la causa de la desidia y abandono de los propietarios que junto al Administrador no le dieron importancia a las consecuencias ambientales que afectan un edificio, en sus caras exteriores. No es casual que la Sra. Perito reitere y enfatice que con la causa eficiente radica en la ausencia de mantenimiento” (fs. 801). - “No hubo apartamiento del perito que justifique su modificación por el Oficio” (fs. 802). - En cuanto a la responsabilidad adjudicada en la resistida, señala que la pericia se estableció que un 70% de la responsabilidad corresponde a los condóminos por falta de mantenimiento y el 30% a los demandados. Siendo así, no comparte que los arquitectos deban responder por sólo un 10%, pues existieron defectos identificados en la pericia que corresponden a “mala resolución”, esto es proyecto, y defectos en la aplicación de materiales, que si bien es tarea específica de quien construye, el arquitecto director de obra también es responsable en ese orden. “...el porcentaje de atribución a los codemandados arquitectos proyectistas y directores de obra ..., necesariamente debe ser mayor, se aspira a por lo menos compartir la responsabilidad del desarrollador-constructor, que, conforme el agravio uno, sería conforme el dictamen pericial: setenta (70%) por ciento para el condominio demandante, y el resto o saldo, se deberá atribuir por partes iguales entre los restantes agentes” (fs. 803). En definitiva, solicita “Sírvase proveer de conformidad” (fs. 803 vto.). 3) En fs. 806 y siguientes, compareció el representante de la parte actora a fin de interponer recurso de apelación contra la Sentencia Nº 66/2025. En resumen, sostuvo el recurrente: - Que lo fallado en el grado anterior le agravia cuanto dispone no atribuir responsabilidad a los demandados por el 50% de los daños que la perita vincula a mantenimiento, que se estiman en $ 3.381.651 ($ 1.690.825). - Discrepa con lo dispuesto en la resistida en cuanto no se atribuye responsabilidad a los demandados en relación a las filtraciones en la medianera Sur, por lo que en su concepto, debió incluirse el costo estimado al respecto, esto es, $ 800.998. - Los demandados son solidariamente responsables entre sí por las diversas patologías. De acuerdo a lo que emerge de la prueba pericial producida en autos, “...existe responsabilidades de todos los demandados respecto de los cuales no caben dudas en cuanto a sus actuaciones en el caso de marras. Todos los demandados deben ser condenados en forma solidaria a abonar los rubros reclamados en su totalidad.” (fs. 811 vto.) Calmalia S.A. y Julio Doldán Ltda. deben ser condenadas por la totalidad de la condena solicitada siendo que son la empresa constructora y. del proyecto, es decir, los que han sido responsables directos en la ejecución material de las obras así como promotor económico del proyecto, por lo que las mismas deben ser condenadas en su totalidad en forma solidaria. Respecto de los arquitectos, en caso de no compartir la plena responsabilidad solidaria por la totalidad de los montos, en subsidio se solicita que se los condene solidariamente responsables por el 25 % de los montos correspondientes. En definitiva solicita se revoque parcialmente la Sentencia Definitiva dictada en autos: (i) incluyendo los rubros excluidos; (ii) condenándose a todos los co-demandados in solidum por la suma total de $ 4.840.473; (iii) En su caso de no aplicarse una condena solidaria por la totalidad, se condene a Calmalia S.A. in solidum con Julio Doldán Ltda a abonar a la parte actora el total de la suma de $ 3.630.355 (75 %) más reajuste legal desde el 25.07.2024; (iv) en caso de aplicar en parte la condena a los arquitectos referidos se condene a Calmalia S.A. in solidum con los arquitectos demandados a abonar a la parte actora la suma de $ 1.210.118 (25 %) más reajuste legal desde el 25.07.2024. 4) En fs. 815/832 vto., compareció el representante de los Sres. Diego Hernández e Ignacio Vázquez a fin de interponer recurso de apelación contra lo dispuesto en la decisión definitiva de primera instancia dictada en autos. En síntesis, sostuvieron los recurrentes: - Que la parte actora no identificó ni probó la existencia de ruina del edificio. En este orden se aplica erróneamente la regla del art. 1844 del Código Civil, incurriéndose en errónea valoración de la prueba pericial “...en tanto no existe ruina -ni funcional ni estructural- del Edificio, apartándose de la pericia practicada en autos” (fs. 815 vto.). - Tampoco se probó cuál sería el perjuicio causado ni cual sería el nexo causal entre la alegada ruina del inmueble y el daño reclamado. - Mucho menos se identificó cuáles fueron las obligaciones presuntamente incumplidas por los arquitectos en su calidad de proyectistas y directores de obra. - Los simples desperfectos se deben a la falta de mantenimiento del Edificio, imputable a la Copropiedad y no a los arquitectos. En el mismo sentido, la reparación de las humedades de planta baja y subsuelo no resultan imputables a los arquitectos. -Causa agravio la sentencia resistida en cuanto responsabiliza a los arquitectos conjuntamente a los demás codemandados por el 50 % del total de los costos que corresponden a obras que tienen su origen en la falta de mantenimiento del Edificio. Este prorrateo no es ajustado a derecho. La Sentencia traslada incorrectamente la responsabilidad de la falta de mantenimiento del Edificio a los arquitectos, cuando debió haberla imputado íntegramente a la Copropiedad, o bien, a su administrador (art. 19 Ley 10.751). - La operación aritmética correcta hubiera sido, en todo caso: $ 4.840.473 (costo total reparaciones) - $ 3.381.651 (costo derivado de falta de mantenimiento) - $ 800.998 (ajenos a la construcción) = $ 657.824. En definitiva, y ante el hipotético caso de que el Tribunal entienda que los arquitectos son responsables del 10% del costo de las obras el monto de condena no podría ser superior a $ 65.782,42. - Los arquitectos solo podrán ser responsables por daños derivados de vicios de planos y/o dirección de obra. En caso en la recurrida no se identificó cuáles serían las obligaciones incumplidas por los arquitectos y su calidad de proyectistas y directores de obra. - Los temas relativo a la rampa y defectos de cañerías en ningún caso son responsabilidad de los arquitectos. Los asentamientos no revisten importancia estructural y las vigas curvilíneas tampoco son factor suficiente para condenar a los arquitectos. En definitiva, solicita se revoque la sentencia de primera instancia y, en consecuencia, se desestime la demanda en todos sus términos, condenándose a la actora en costas y costos. 5) Por auto N° 2427/2025, del 3 de setiembre de 2025, se confirió traslado de los recursos de apelación promovidos en autos a las demás partes respectivas, por el término legal (fs. 833). 6) La parte actora y los demandados evacuaron el traslado conferido en los términos que surgen de las piezas escritas agregadas en fs. 837/838, 842/848 vto. y 852/861. 7) Por Decreto N° 2821/2025, del 2 de octubre de 2025, se dispuso el franqueo de los recursos de apelación promovidos contra la sentencia definitiva dictada en autos, con efecto suspensivo, para ante el Tribunal de Apelaciones en lo Civil que por turno corresponda (fs. 863). 8) Los autos fueron recibidos por la Sala el 13 de octubre de 2025 (cfme. fs. 866) y por Decreto N° 460/2025, del 22 de octubre de 2025, se dispuso: “Pasen a estudio de los Sres. Ministros por su orden” (fs. 489). Cumplido el mismo, se acordó sentencia en legal forma y con el número de votos legalmente requerido (art. 61 Ley No. 15.750) se dispuso emitir la presente decisión anticipada (art. 200 del Código General del Proceso).

I) El Tribunal, con el voto coincidente de sus miembros naturales (art. 61 Ley N° 15.750), se pronunciará por confirmar parcialmente la sentencia de primera instancia recurrida, en su mérito a los fundamentos que se expresan a continuación. II) En autos se presentó el representante de Edifico “Luces del Ombú” a fin de promover “demanda por responsabilidad decenal y daños y perjuicios” (fs. 100) contra Calmalia S.A., Julio Doldán Ltda. y los Sres. Diego Hernández e Ignacio Vázquez. Manifiesta el promotor que el edificio fue construido por los demandados y ha evidenciado diversas patologías que son consecuencia de la mala calidad constructiva y vicios constructivos. Los demandados fueron responsables directos y únicos de la obra actuando directamente, los arquitectos en el proyecto y dirección de obra y el constructor en la ejecución directa. Señala que el edificio presenta filtraciones y humedades que requieren una solución urgente en azotea, fachadas, reparación del techo de las cocheras, reparación de parrillero, reparación de caja de ascensor, extractor de una caja exterior, caños de sanitaria mal instalados (a contrapendiente), goteras, reparación de tanque de agua, tareas de reparación de fisuras y pinturas, etc. Agrega que se cumplieron gestiones extrajudiciales con los demandados a fin de dar solución a las patologías existentes en el edificio, sin que se llegaran a realizar las reparaciones que correspondían. Expresa el demandante que los demandados son solidariamente responsables entre sí por las diversas patologías que surgen de los informes técnicos que acompañan a la demanda. Concretamente refiere a fisuras y desprendimientos en fachadas, problemas en subsuelo garaje, en planta baja garaje y hall, en azoteas, palier y escaleras, problemas de amure, humedades, problemas de desagües e instalaciones sanitarias, problemas de plomos, niveles y falsa escuadra, y otros variados detalles de terminaciones. En definitiva, funda el Derecho en lo dispuesto por el art. 1844 del Código Civil y solicita se condene a los demandados solidariamente responsables por responsabilidad decenal y daños y perjuicios al pago de la suma de $ 5.351.760,19 más sus reajustes legales. En fs. 204 se presentaron los arquitectos Diego Hernández e Ignacio Vázquez a fin de contestar la demanda. En lo sustancial, expresan que en el caso no existe ruina estructural ni ruina funcional. Agregan que: (i) todos los desperfectos denunciados refieren a cuestiones estéticas que en su mayoría obedecen a la falta de mantenimiento del inmueble por parte de la copropiedad y

no ingresan en el concepto de “ruina del edificio”, (ii) los vicios alegados refieren a la ejecución de la obra y POR TANTO: no resultan responsabilidad de los arquitectos, quienes solo responden por los vicios de planos y/o dirección de obra; (iii) que en el caso se verifica la falta de legitimación activa del administrador de la copropiedad en relación a la pretensión indemnizatoria sobre bienes comunes de uso exclusivo y unidades del edificio (fs. 223); (iv) controvierten los daños y perjuicios reclamados, en su existencia y cuantía y (v) señalan que no existe fundamento legal para imponer una condena in solidum en perjuicios de los arquitectos (fs. 232). En definitiva, solicitan se desestime la demanda promovida a su respecto, “...con costas y costos a cargo de la parte actora” (fs. 237 vto.). En fs. 245 se presentaron Calmalia S.A. y Julio Doldán Ltda., a efectos de oponer excepción de “ausencia -parcial- de legitimación activa” (fs. 246) y contestar la demanda controvirtiendo la misma. Expresan que la obra se libró a la posesión de los promitentes compradores el 23 de setiembre de 2014, esto es, casi nueve años antes de la promoción de la acción, tiempo en el cual la habitabilidad y estabilidad del edificio jamás estuvo comprometida, tratándose la demanda de “supuestos daños externos” que en todo caso son consecuencia “...de la notoria falta de mantenimiento a cargo del Condominio...” (fs. 248). No asiste razón a la actora cuando reclama la condena solidaria de los codemandados. Controvierten los daños reclamados y, en definitiva, solicitan: (a) “Se acoja la excepción de ausencia -parcial- de legitimación pasiva, y en su mérito se disponga que la parte actora desagregue todos los ítems de su reclamo vinculados con bienes propios, dejando sólo para consideración del Perito Judicial y como sustancia de la litis, el monto resultante luego de la salida de los rubros erróneamente incluidos” (fs. 251 vto.); y (b) “En caso de prueba de patologías que se atribuyan a la responsabilidad de los codemandados, se establezca, fundadamente, el porcentaje de atribución a cada uno de aquellos y en caso de no probarse responsabilidad alguna, se desestime la demanda...” (fs. 251 vto.). Por providencia interlocutoria Nº 2440/2023, dictada en audiencia celebrada el 6 de setiembre de 2023, se dispuso: “Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa parcial, por considerar que el Administrador no tiene legitimación para solicitar daños y perjuicios” (fs. 295). La decisión que viene de referirse no fue recurrida por los contendientes (cfme. fs. 296). III) Previo a ingresar el estudio de los agravios expresados por los recurrentes, viene al caso efectuar una reseña de los principales medios probatorios allegados a la causa: (a) Informe “Relevamiento ocular Edificio Luces del Ombú”, del 16 de marzo de 2018, suscrito por la Arq. Pilar Mazzilli y el Arq. Gustavo Mondelli, documento reconocido por sus autores en audiencia del 30 de noviembre de 2023 (pistas de audio Nos. 13 y 17), de donde surge: - “Tanque de agua. - Se detectaron dos filtraciones en la losa inferior del tanque...” (fs. 8). - “Parrillero. - En el volumen del parrillero se observan fisuras verticales, horizontales y a 45º a nivel de la losa horizontales y paramentos” (fs. 8). - “CAJA DE DESAGÜES. - Las cajas de desagües se encuentran sueltas impidiendo un fácil escurrimiento de las aguas pluviales” (fs. 9). - “PINTURA Y REVOQUES. - Los pretiles de azotea y las paredes de caja de ascensores se encuentran muy micro fisuradas, presentando ampollas de revoque y desprendimiento de pintura” (fs. 9). - “PERGOLA Y DECK. - La madera de la pérgola y el deck no tiene ningún tratamiento de protección, presentando ya un deterioro importante” (fs. 10). - “COCHERAS. - DUCTO VENTILACIÓN. - El ducto de ventilación presenta filtraciones de agua comprometiendo al extractor y su conexión eléctrica, a pesar de que el día de la visita no llovía se constató un permanente goteo. - En el nivel de planta baja este ducto de ventilación presenta mucha humedad, detectándose filtraciones de agua en losa y vigas próximas al ducto.” (fs. 10) “PINTURA GENERAL. - La pintura presenta un estado general regular y muchas manchas típicas de no haberse realizado una buena limpieza de obra.” (fs. 11) “COCHERAS. - CAÑERÍA SUSPENDIDA. - Se pudo observar que un par de sectores de la cañería de primaria y secundaria se encuentran con contrapendiente.” (fs. 11). “COCHERAS. - TOPE RAMPA MOVIL. - El tope-soporte de la rampa móvil, presenta desprendimientos de revoque a su alrededor bastante importante. No detectándose movimiento.” (fs. 12). - “PINTURA GENERAL FACHADA. - Se detectaron ampollamientos y desprendimientos en la pintura, así como también el deterioro y precoz envejecimiento de la pintura (Proximidad apartamientos 202, 801, 602, 702)” (fs. 13) - “FISURAS Y HUMEDADES EN PARAMENTOS EXTERIORES, EN PATIOS SECUNDARIOS Y TERRAZAS. - (Por ejemplo, en Apartamentos 107, 206, 1003, 1004)” (fs. 14. (b) “INFORME DE CAÑERIA DE RESERVA DE INCENDIO EN TANQUE SUPERIOR”, elaborado por Sanitaria Estma, del 17 de febrero de 2021, donde se establece: “En la cañería de salida de galvanizado del tanque superior de agua se debe dejar previsto una reserva para incendio de una tercera parte del tanque. El cual en la actualidad la cañería galvanizada está hecha muy alta y dejaron de obra una reserva para incendio de más del 60 % de los tanques superiores. - Lo cual dificulta el consumo para e edificio que tiene solo el 30 % habilitado de los tanques superiores” (fs. 36). (c) Informe de “Dodel Zinger Patologías constructivas”, fechado el 8 de junio de 2022, con el objetivo de “...actualizar el informe con fecha del 16 de marzo de 2018 por los arquitectos Pilar Mazzili y Gustavo Mondelli” (fs. 37). Documento reconocido por el Arq. Fernando Dodel en audiencia del 29 de noviembre de 2023 (pista de audio Nº 7). Entre muchas otras cuestiones, se consigna en el informe la presencia de fisuras regulares en fachadas y muros perimetrales de terrazas, signos de humedad en el ducto de ventilación y muro de contención Sur del garaje, filtraciones en el tanque de agua, problemas de amure en soportes de rampa levadiza del garaje, problemas de desagües y en instalaciones sanitarias (en garaje, filtraciones, desagües con varios tramos a contrapendiente, desagües que no darían abasto, posible insuficiencia de la reserva para incendios en el tanque de agua, problemas de plomos, niveles y falsa escuadra (garaje, vigas de subsuelo con fondo ondulado, asociadas a fisuras verticales en la zona central inferior. (d) Correos electrónicos donde se registran comunicaciones entre Julio Doldán, Diego Hernández y Alfredo Kaplan, fechados en el mes de junio de 2015, “Asunto: RE Calmalia s.a. ‘Edificio Luces del Ombú’” (fs. 116/128 vto.). En el correo del 2 de junio de 2015, remitido por el Sr. Diego Hernández a los Sres. Alfredo Kaplan y Julio Doldán, se expresa: “Estimados, El jueves 28 de mayo nos citaron en el Edificio ‘Luces del Ombú’ una delegación de propietarios para mostrarnos detalles de obra.- Adjuntamos una lista con los detalles, una solución propuesta y a quienes le corresponde realizarla. ... Nos pidieron una respuesta y solución a la brevedad” (fs. 116) (e) Correos electrónicos intercambiados entre representantes de la administración del Edificio, Calmalia S.A., Julio Doldán Ltda. y los Arquitectos demandados en el año 2018 (fs. 139/146 vto.). De allí surge -entre otras- comunicación electrónica emitida el 4 de julio de 2018 por el codemandado Arq. Diego Hernández, dirigida al Sr. Julio Doldan (con copia al Cr. Alfredo Kaplan) donde se establecen: “Los 4 puntos que yo tenía que resolver con los arquitectos de los copropietarios son los siguientes...” refiriendo concretamente al cambio de puerta hall de planta baja, a goteras de aguo en el subsuelo, problemas de “...Pendiente en 2 tramos de caño en subsuelo…” (fs. 141 vto./142), y al “...agua que viene de las medianeras y que puede afectar al extractor...” (fs. 142). (f) Borrador de acuerdo entre la copropiedad del Edificio con Calmalia S.A. y Julio Doldán Ltda. de agosto de 2018 (fs. 150/150 vto.). (g) Surge de la prueba testimonial recibida en la causa: - Declaración del testigo Sr. Fernando Dopel (audiencia del 29 de noviembre de 2023, pistas de audio Nos. 7 a 12), arquitecto, realizó un informe de la situación actual de los daños y lesiones que tiene el edificio en la actualidad. Consultado sobre el estado del edificio y si el mismo puede ser considerado como ruinoso, expresó el testigo. “El edificio se puede habitar o sea en ese sentido no es ruinoso, no es de ruina total por lo menos. Si podemos decir que tiene varias lesiones que entendemos no corresponde a un edificio de esta categoría y algunas que no corresponden a un edificio de ninguna categoría” (pista de audio N° 7, minuto 00:50 en adelante). “Nosotros detectamos daños en todas las fachadas, los daños se ven en la pintura pero el tipo de daños que tienen hace pensar que hay daños que son de revoque en realidad que son la capa que esta por detrás de la pintura. Lo otro que vimos en la caja, en la parte exterior del edificio problemas de pendiente de la sanitaria ... y algunos problemas en la impermeabilización de la azotea superior del edificio que van desde baldosas sueltas hasta problemas en el tanque de agua y vimos algunas reparaciones que no podría llamar definitivas y entiendo que tienen que ver con soluciones de emergencia de algunas de las unidades.” (pista de audio N° 7, minuto 02:25 en adelante). “Incluso algunos de los problemas que nosotros estamos viendo parecen ser de revoques y los revoques tienen una vida útil bastante más larga que los diez años de responsabilidad decenal que se espera” (pista de audio N° 7, minuto 06:03 en adelante). “Cuando una instalación sanitaria tiene instalaciones de desagüe contrapendiente como tiene en este caso la instalación suspendida en el garaje, me parece que eso es independiente de la categoría del edificio, eso no es algo que sea aceptable (...) Como dije antes las fisuras que se ven en fachada, muchas de las fisuras que se ven en fachada no parecen ser un tema de mantenimiento, parecen ser temas que tienen que ver más con procedimientos constructivos de materiales que deberían durar bastante más que diez años” (pista de audio N° 10, minuto 00:46 en adelante). - Testigo Sr. Carlos Piña (audiencia del 30 de noviembre de 2023, pistas de audio Nos. 2 a 5), ingeniero civil, contratado por los demandados, quien preguntado si cuando visitó el edificio en 2015 éste era “ruinoso”, contestó: “No” ...” (pista de audio N° 2, minuto 00:39 en adelante). Consultado si al momento de su visita en el año 2015 existía riesgo estructural, lo descarta: “Absolutamente” (pista de audio N° 2, minuto 01:10 en adelante). - Testigo Sr. Maximiliano Luz (audiencia del 30 de noviembre de 2023, pistas de audio Nos. 7 a 11), empresario (quien realizón un presupuesto por algunas reparaciones en el año 2021, documento de fs. 94 a 99: “Esto fue en el año 2021. Lo que nosotros observamos son rajaduras y filtraciones que está teniendo en lo que son las partes de fachada, contrapendientes en la parte de azoteas, humedades. (...) Y lo que es la parte del tanque de agua en su momento cuando fuimos tenía filtraciones. Después hay una parte de sanitaria que también que estuvimos viendo pero que no la presupuestamos, no nos quisimos involucrar en eso porque entendimos que era bastante complejo porque había contrapendientes... en las líneas principales de bajada incluso atravesaban vigas...” (pista de audio N° 7, minuto 02:38 en adelante). (h) Informe pericial elaborado por la Arq. Teresa J. Campiotti Robles (fs. 627/656), donde se establece: “En síntesis Los defectos y patologías constatados en el edificio están relacionados, en mayor medida, con el ingreso de humedad al interior de los revoques a través de micro fisuras y fisuras originadas en su construcción (por efecto de dilataciones de los materiales, por composición de los revoques, por efecto de asentamientos diferenciales, por vibraciones), asociadas al desgaste de la pintura de fachada; y a filtraciones de agua ajenas al edificio, provenientes desde los predios linderos. En menor medida, lo están a defectos de puesta en obra durante la construcción del edificio: defectos de colocación de baldosas en terrazas y azoteas; ubicación forzada de desagües; pendientes mínimas y escasos apoyos en la instalación sanitaria suspendida en Planta baja y en el Subsuelo; defectos de hormigonado en los tanques de agua; etc. La solución al problema de las patologías constructivas impone anular su causa para evitar la reaparición de los daños. No actuar a tiempo sobre sus causas, no realizar el mantenimiento necesario y permitir que los vicios y las patologías se prolonguen en el tiempo pueden desencadenar nuevas patologías y acelerar considerablemente el deterioro de los elementos constructivos del edificio; pueden afectar el uso y goce del inmueble y de sus instalaciones y depreciar su valor venal.” (fs. 649). Establece “El Costo de reparaciones calculado asciende a la suma de $ 4.840.473...” (fs. 651). Respecto de si en el caso se verifica la “ruina” del edificio, estableció la Sra. Perito: “A juicio de la Perito, los defectos y vicios constructivos constatados en la inspección ocular del edificio "Luces del Ombú" no han causado la ruina del edificio ni son capaces de causarla si se realiza el mantenimiento usual que todo edificio requiere. La declaración de ruina técnica de un edificio se da cuando la construcción en estado ruinoso amenaza con derrumbarse de forma inminente, existiendo peligro para las personas, las cosas y el entorno circundante. El concepto amplio de ruina abarca también lo funcional, es decir, aquellos casos en los que, aunque la propia existencia, solidez o estabilidad del edificio no estén comprometidos, los vicios existentes impidan o afecten el uso y el destino para el que fue construido (por ejemplo, condiciones de habitabilidad, salubridad, etc.). La Perito no encontró defectos ni vicios constructivos que permitan sospechar sobre la existencia de fallas estructurales que amenacen la estabilidad y seguridad del edificio, o que afecten su uso y destino habitacional: ...” (fs. 652). Aclara el Sra. perito que “La inspección ocular pericial versó exclusivamente sobre los bienes comunes de la Copropiedad, donde se identificaron los defectos y patologías descritos. No se relevaron defectos ni patologías en bienes propios” (fs. 653). En cuanto al mantenimiento del edificio, expresó la Sra. Perito: “El grado de mantenimiento visible de los espacios comunes interiores del edificio "Luces del Ombú" (Palieres, Caja de escaleras, Subsuelo, Palier de Planta baja) es bueno. - El grado de mantenimiento visible de las superficies exteriores-del edificio es regular o malo; ...” (fs. 654). (i) Declaración de la Sra. Perito, Arq. Teresa Campiotti (audiencia complementaria del 21 de octubre de 2024, pistas de audio Nos. 2 a 8): - “De acuerdo a lo que yo observé, encontré defectos y patologías en el edificio que describí en el informe pero no las puedo englobar todas, no todas tienen una misma causa y una misma responsabilidad. A mi criterio, algunas causas sí pueden caber dentro de la responsabilidad decenal pero otras me parecen que no. Dentro de la responsabilidad decenal, según mi criterio (...) por ejemplo en lo que es pérdida de los tanques de agua desde el interior como es el caso en la azotea de la estalagmitas que formó la estalagmita, en mi criterio eso sí correspondería a responsabilidad decenal, por cuanto es algo que va en la construcción del mismo tanque y que no depende de un mal uso o mantenimiento que haga la copropiedad (...) Hay otras fisuras que por la simple observación algunas me puedo dar cuenta que se deben por ejemplo a procesos de asentamiento del edificio. También forma parte de alguna manera de una cuestión de responsabilidad al momento de la construcción que podrían, podrían ser encuadradas dentro de la responsabilidad decenal. ...” (pista de audio N° 3, minuto 00:58 en adelante). - “Hay elementos sobre los que creo sí puedo opinar, el tema de que el 100% de la superficie revocada de fachadas de todo el edificio tiene los problemas de las fisuras de mapeo, en todas las orientaciones, eso a mi me lleva a pensar que existió un problema o una que es un tema de la construcción del edificio, ya sea por una dosificación de los revoques, de los materiales o por como lo hicieron, porque es llamativo que es el 100% ... entonces el tema de esas fisuras me parece que es un tema que podría corresponder a una responsabilidad decenal, porque eso no depende de un mantenimiento que pudiera hacer la copropiedad” (pista de audio N° 3, minuto 07:24 en adelante). - Luego de referir la Sra. Perito a que hay agua que proviene del predio lindero, agregó que “...hay agua en el terreno, en el suelo que es agua que proviene de las napas freáticas no es agua que es propiedad del destino ...” (pista de audio N° 7, minuto 02:43 en adelante). (j) Ampliación Informe Pericial, del 7 de noviembre de 2024 (fs. 689/695): - “(...) A juicio de la Perito, el agua que origina los daños en la pared medianera sur, al fondo del predio, proviene del predio lindero. El resto de los muros de contención del edificio están afectados por humedades de submuración provenientes del suelo circundante directamente relacionadas con alteraciones de las napas freáticas del entorno” (fs. 693). (k) Declaración de la Sra. Perito, Arq. Teresa Campiotti (audiencia complementaria del 5 de mayo de 2025, pistas de audio Nos. 2 a 9), refiriendo a las humedades en las medianeras expresó la Sra. Perito: “En el informe ampliatorio, lo mismo que también lo había dicho en la audiencia anterior, de las tres medianeras que tiene el predio en una parte de una puedo decir que es directamente de la superficie del predio vecino porque hay una piscina y un jardín. En la medianera del fondo y en el resto de la medianera sur es mas bien digamos humedad que viene del subsuelo puede ser napa freática, pueden ser otros vertimientos de agua, realmente la única forma de saber la realidad sería haciendo cateos...” (pista de audio N° 2, minuto 02:28 en adelante). IV) También en forma previa a abordar el estudio de los motivos de sucumbencia alegados por los contendientes, corresponde efectuar las siguientes consideraciones. En primer lugar, la Sala deja expresa constancia de su coincidencia con lo expuesto por la distinguida Sra. Jueza de primera instancia en el CONSIDERANDO: III de la recurrida, respecto del marco normativo aplicable a la situación subexámine. Efectivamente, la redacción actualmente vigente del art. 1844 del Código Civil fue dispuesta por el art. 1º de la Ley Nº 19.726 (promulgada el 21/XII/2018 y publicada 3/I/2019). Dispone el art. 2 de dicha norma: “Esta ley se aplicará a los contratos de construcción que se celebren con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma”, surgiendo entonces que, por su virtud, los contratos de construcción anteriores a la fecha de vigencia de la norma (14/I/2019) continúan rigiéndose por el texto del art. 1844 del Código Civil anterior a la reforma, siendo ésta la situación de la presente causa. En segundo lugar, viene al caso recordar los conceptos expresados por este Tribunal con anterior integración -que los suscriptores de la presente decisión comparten-, por ser, con las naturales adecuaciones, trasladables al caso a estudio: “Sobre el régimen legal aplicable, así como la prueba y su carga, la Sala ha manifestado (ADCU XL c. 597): ‘Ahora bien como afirma el mencionado doctrino (Sánchez Fontáns) ‘el Art. 1844 presume la responsabilidad del arquitecto y del empresario, salvo la prueba en contrario’, y más adelante agrega ‘corresponde interpretar armónicamente los Artículos 1844 del Código Civil y 35 de la ley de 1885 y tener en cuenta la diferencia sustancial que naturalmente existe entre los simples defectos de la obra que no comprometen la solidez del edificio, y sólo generan responsabilidad cuando eran ocultos en el momento de la recepción, y los casos de ruina, que comprenden también los vicios aparentes’ (ob. cit., p. 293, 294). Como ha expresado la Sala con anterior integración que ratifica en la actual ‘en cuanto al concepto de ruina de edificio sabido es que existen dos interpretaciones restrictiva y amplia inclinándose la Sala por la doctrina extensiva o amplia (Collin y Capitant. Derecho civil Tomo IB pág 446 Sánchez Fontans del contrato de construcción Tomo II pág 265) que comprende todos aquellos vicios que excedan de las medidas de las imperfecciones que cabe esperar de una construcción y que obliguen al propietario a realizar obras con los consiguientes trastornos molestias y gastos o sea defectuosidades o vicios que sin afectar la solidez y estabilidad de la edificación sean graves por naturaleza porque causen al dueño de la obra un perjuicio considerable. En tal sentido jurisprudencia reciente ha dicho el concepto de ruina a juicio de la Sala debe interpretarse con criterio amplio en armonía con el Art 35 de la ley del 8 de julio de 1885 (defectos que en la obra se noten que hacen más severo el régimen del Art 1844 del Código Civil). Pero aun cuando se entendiera con Carnelli que el citado Artículo 35 se encuentra derogado y que su previsión no integra los supuestos de responsabilidad decenal igualmente la conclusión del caso debe ser favorable a la pretensión deducida, en tanto se constatara un vicio oculto de entidad, que requiere de costoso proceso de reforma o reparación susceptible de causar la ruina del edificio de no encararse el mismo con urgencia y que se pusiera de manifiesto ya vencido el término de seis meses del Art 1726 del Código Civil pero en el transcurso de los diez años del Art 1844 del Código Civil. Lo que hace injusto poner de cargo de los compradores su realización’ (LJU C 13720 Cf. Sentencia 352/2005 de la Sala ADCU Tomo XXXVI c. 636 -No. 352/05-). Ahora bien admitido el criterio amplio, debe entenderse que el texto legal específico ‘constituye una derogación a la regla según la cual los vicios ocultos que se manifiestan después de la entrega de la obra no se presumen imputables al locador’ (Sánchez Fontans, Contrato de construcción, T. II. pág. 239), lo que permite inferir a contrario sensu que el comitente de la obra no se halla gravado con la carga de probar que el defecto apareció o se hizo manifiesto con posterioridad a la recepción’. Trasladando los precedentes conceptos al caso de autos, es de toda evidencia que se acreditó la responsabilidad alegada por indubitables defectos de construcción. Véase que se realizó diligencia preparatoria de inspección judicial con audiencia de los demandados, así como se produjo informe pericial que no fue impugnado. Por otra parte, el montante de los daños si bien surge de un presupuesto, éste aparece como razonable y adecuado a la entidad de los defectos a subsanar sin que otra probanza lo desmienta siquiera en parte. En punto específico a la causa de los defectos de la obra si bien teóricamente como lo plantea Sánchez Fontáns (op. cit. II p. 294) cabría la distinción en cuanto a ejecución defectuosa por vicios o defectos no ruinosos y la ejecución defectuosa por vicios que determinan ruina, en la especie el nexo causal entre las imperfecciones relevadas pericialmente y los vicios de ejecución material y vicios de ejecución técnica aparece de manifiesto por haberse colocado causas adecuadas del daño resultante y no han quedado cubiertas por la recepción de la obra. El mal uso de la vivienda alegado, sin perjuicio de que no fue probado suficientemente, no inficiona el nexo causal porque quien coloca una causa adecuada del daño responde a pesar que aquella se haya conectado con otros factores causales ajenos.” (Sentencia T.A.C. 2º Turno Nº 161/2009, publicada en BJN). V) En cuanto al recurso de apelación promovido por la parte actora. Como fuera señalado supra, en fs. 806 y siguientes, compareció el representante de la parte actora a fin de interponer recurso de apelación contra lo dispuesto por la Sentencia definitiva Nº 66/2025. V. a.- Agravia a la promotora lo dispuesto en la recurrida en cuanto dispone no atribuir responsabilidad a los demandados por el 50% de los daños que la Sra. Perita vincula al mantenimiento del edificio y que estimara en la suma de $ 3.381.651. Efectivamente, se estableció en la decisión atacada: “...a pesar de que la perita considera que la pintura exterior es mantenimiento, no se percibe que toda la responsabilidad de no haber pintado sea de la copropiedad. Sin embargo (...) hay un porcentaje que sí corresponderá a la copropiedad, que algo de mantenimiento sí habría podido hacer más allá de la sanitaria y mantenimiento de las imprescindibles bombas de agua. - En definitiva, y en total consonancia con lo mencionado a fs. 747, ese porcentaje se establecerá en 50%. - Por consiguiente, no se atribuirá a ninguno de los demandados la responsabilidad por el 50% de los daños que la perita vincula a mantenimiento, que se estiman en $ 3.381.651 x 50% = $ 1.690.825.” (fs. 796 vto.). En criterio de la Sala, asiste razón a la parte actora en este orden. Conforme lo reseñado en el CONSIDERANDO: III de la presente decisión, luce en autos Informe Pericial elaborado por la Arq. Teresa J. Campiotti Robles (fs. 627/656) donde se detallan una serie de patologías edilicias, como ser ampollas, desprendimientos, fisuras, grietas, problemas en la colocación de los desagües pluviales, “Las pendientes del piso hacia los desagües no son uniformes, hay baldosas desniveladas que provocan estancamiento de agua en distintos lugares”, “Tanques de agua. – Las cuatro caras de los tanques de agua tienen el revoque fisurado (...) Las filtraciones de agua a través de las paredes desde el interior de los tanques necesariamente se originan en la construcción de éstos”, fisuras y rotura de revoque en zona de garaje originados “en un insuficiente o inadecuado anclaje del tope de la rampa”, instalación sanitaria suspendida con “pendiente insuficiente o próxima a serlo y la escasez de apoyos intermedios constituyen defectos constructivos que pueden originar patologías”, fisuras en las vigas de hormigón que “se originaron durante la construcción del edificio, probablemente durante el proceso de fragüe del hormigón... Las ondulaciones observadas en las caras de las vigas constituyen un defecto constructivo originado durante la construcción de la obra...”. Como se señala en la decisión recurrida, “...la perita asentó la larga de patologías del edificio y la causa de cada una, sin mencionar en absoluto que la causa era la falta de mantenimiento del edificio...”, llegando entonces la Sra. Perito a un “Costo de las reparaciones” que situó en la suma de $ 4.840.473 (fs. 651). A posteriori, en su informe ampliatorio (fs. 689/695) la Sra. Perita respondió a la interrogante que se le dirigiera respecto de “Qué reparación responde a falta de mantenimiento”, situando las mismas en “...la pintura de fachadas y de otras superficies exteriores... la protección de las superficies del Deck y la Pérgola de madera de la Azotea y la pintura de los paños de pared afectados por fisuras y micro fisuras en los Palieres” (fs. 693), las que estimó en la suma de $ 3.381.651 (fs. 693). Ahora bien, en audiencia del 5 de mayo de 2025, fue clara la Sra. Perita en manifestar: “Yo no excluí nada, a mí me preguntaron cuál era el costo del mantenimiento ... no estoy excluyendo yo respondí de todo este monto cual correspondería a mantenimiento... Al momento en la pericia original cuando a mi se me pregunta cual es el costo de los arreglos que hay que hacer, etcétera, etcétera, yo tengo mi forma de calcular y veo el todo como una unidad ...” (Pista de audio Nº 3, minuto 21:34 en adelante). En criterio de la Sala, a la hora de valorar si en la reparación de las deficiencias constructivas acreditadas en autos corresponde adjudicar a la parte actora cuota parte de responsabilidad por falta de “mantenimiento”, resulta determinante tener presente que como lo señala la Sra. Jueza del grado anterior -en términos que no generaron cuestionamiento alguno de parte de los recurrentes- “La primera unidad fue entregada el 23.09.2014” (fs. 788 vto.) y “Los reclamos de la Copropiedad a los demandados comenzaron en el año 2015.- Surge de los documentos aportados por los Arq. Hernández y Vázquez al contestar la demanda, que ya en mayo de 2015 ‘una delegación de propietarios’ les mostraron ‘detalles de obra’ en base a los cuales elaboraron un listado (fs. 117 a 120)”. Resulta entonces que corresponde tener por acreditado que las patologías edilicias comenzaron a manifestarse tan solo ocho meses después de entregada la obra y siendo así, conforme las reglas de la experiencia común extraídas de la observación de lo que normalmente acaece (art. 141 del C.G.P.), ninguna tarea de “mantenimiento” era exigible a la copropiedad, por lo que se amparará el agravio expresado por la parte actora en este orden, dejando sin efecto la detracción dispuesta en el grado anterior del orden del 50% del valor estimado por la Sra. Perito por concepto de reparaciones por falta de mantenimiento. V. b.- La parte accionante expresa su discrepancia con lo decidido en el grado precedente en cuanto se excluye la responsabilidad de los demandados en relación a las filtraciones provenientes de la medianera Sur, por lo que en su concepto, debió incluirse en la condena el costo estimado al respecto, esto es, $ 800.998. En concepto de la Sala, no le asiste razón a la promotora en este orden. Surge de la causa: “(...) A juicio de la Perito, el agua que origina los daños en la pared medianera sur, al fondo del predio, proviene del predio lindero. El resto de los muros de contención del edificio están afectados por humedades de submuración provenientes del suelo circundante directamente relacionadas con alteraciones de las napas freáticas del entorno” (fs. 693). Y en (audiencia complementaria del 5 de mayo de 2025 la Sra. Perita, Arq. Teresa Campiotti, refiriendo a las humedades en las medianeras expresó: “En el informe ampliatorio, lo mismo que también lo había dicho en la audiencia anterior, de las tres medianeras que tiene el predio en una parte de una puedo decir que es directamente de la superficie del predio vecino porque hay una piscina y un jardín. En la medianera del fondo y en el resto de la medianera sur es más bien digamos humedad que viene del subsuelo puede ser napa freática, pueden ser otros vertimientos de agua, realmente la única forma de saber la realidad sería haciendo cateos...” (pista de audio N° 2, minuto 02:28 en adelante). De los elementos probatorios que vienen de referirse corresponde concluir que no surgen de la causa elementos acreditantes que permitan concluir que las filtraciones verificadas sean la consecuencia de un vicio constructivo imputable a los demandados, pues ninguna prueba se diligenció en autos a fin de establecer si la impermeabilización empleada fue la adecuada y si la misma se aplicó correctamente conforme las características del predio y sus linderos, así como tampoco se acreditó si la piscina ubicada en el predio lindero ya había sido instalada en tiempo anterior al inicio de la construcción del edificio. V. c.- Sostiene el representante de la copropiedad que “... Todos los demandados deben ser condenados en forma solidaria a abonar los rubros reclamados en su totalidad.” (fs. 811 vto.) En este orden, por resultar con las naturales adecuaciones, trasladable a la causa, viene al caso recordar lo expresado por la Sala en reciente Sentencia Nº 105/2026, del 8 de abril de 2026: “...tal como lo ha sostenido este Tribunal, con integración distinta a la presente, pero que esta ratifica: ‘…cabe resaltar que conforme a lo claramente preceptuado por el art 1844 inc. 1 del CC. ‘El arquitecto y el empresario de un edificio son responsables por espacio de diez años si aquel se arruina en todo o en parte o por vicios de la construcción o por vicios del suelo o por la mala calidad de los materiales haya suministrado éstos o no el propietario y a pesar de cualquier cláusula en contrario. En este orden como afirmara el Dr. Sánchez Fontans la misma gravita sobre ‘el arquitecto y el empresario de un edificio’ y agrega que ‘es adecuada la interpretación amplia en lo que se refiere al término edificio, en el sentido de comprender todas las construcciones de arquitectura o ingeniería: puentes, caminos, calles, diques, puertos, etc.’; "asimismo, deben considerarse comprendidas, en la responsabilidad decenal, no sólo las construcciones propiamente dichas, sino también las reparaciones, reformas o ampliaciones de cierta entidad, realizadas sobre un edificio, o una parte de él. No deben excluirse las llamadas obras complementarias: instalación de calefacción, ascensores, etc. " (Cfm Sánchez Fontans., Contrato de Construcción, t. 2, p. 264/265) Ahora bien, como afirma el mencionado doctrino ‘el art. 1844 presume la responsabilidad del arquitecto y del empresario, salvo la prueba en contrario’. (...) Con relación a que parte deberá indemnizar los perjuicios cabe señalar que como expresara Gamarra ‘Actualmente puede considerarse definitivamente descartada la solución de una responsabilidad solidaria...’ y agrega que: ‘...abandonada de plano, ha vuelto a emerger la cabeza enmascarada bajo una denominación diversa, la de responsabilidad insolidum o hablándose, no de solidaridad, sino de responsabilidad por el todo, la que se generaría cuando el arquitecto y empresario son autores, a la vez, de la totalidad del perjuicio o cuando no es posible determinar la parte de responsabilidad que incumbe a cada uno...’, y concluye: ‘Esta orientación, a igual que la anterior, no puede ser compartida; la división de la responsabilidad debe operarse en proporción a la causación del perjuicio (no a la culpa)..." (cf. Tratado T. 1 ed. 1981 pág. 291/292). En ese orden también González Mullin había descartado la posibilidad de responsabilidad solidaria entre arquitectos y empresarios de obra. Recurriendo a la noción de culpa y causalidad, distinguía los casos en que el incumplimiento del arquitecto y el del constructor concurren para producir un resultado dañoso, en cuyo caso la responsabilidad debía distribuirse proporcionalmente: ‘Es cierto que la culpa del arquitecto y la culpa del contratista pueden ser de diversa esencia y desde luego de grado diferente, pero lo que interesa discriminar es la forma como inciden en la producción del evento dañoso, esto es, en el hecho que origina la ruina total o parcial del edificio... Si, por el contrario, la falta de cualquiera de ambos es apta para provocar por sí sola el daño independientemente de la falta contractual del otro, idónea también a tal efecto, el propietario puede reclamar de cualquiera de ellos -indistintamente- el total de la indemnización...’ (cit. por Szafir en El contrato de construcción, pág. 77) Asimismo, el Dr. Sánchez Fontans, se pronuncia en contra del sistema de la solidaridad, debiendo cada uno responder sólo por el daño que es consecuencia de su respectivo incumplimiento, y en caso de concurrencia de culpas debe aplicarse el principio de la divisibilidad de la indemnización teniendo en cuenta su gravitación sobre el daño, y para el caso de no ser posible establecer proporcionalidad, se hará por partes iguales (cf. El contrato de construcción, pág. 386 y ss.). Esta posición ha sido la adoptada por la Sala en su anterior integración que ratifica en la actual ‘Se concuerda en que la responsabilidad del constructor y el arquitecto no es solidaria conceptuándose con Gamarra Tratado T, I Pág. 279 2da edición que debe operarse la división de responsabilidad en proporción a la causación del perjuicio (no a la culpa) y en el caso de que éste no sea posible determinar el reparto a hacerse por partes viriles, es decir por mitades (en igual sentido aunque con matices Sanchez Fontans. El contrato de Construcción tomo II pág. 307 y la jurisprudencia dominante ADCU TXXX C 699 a 701, T.XXXIV c 603 T XXXV C 685 LJU 9606, 12872 y 14730) Cfm Sentencia de la Sala 276/2005 ADCU TXXXVI C 635…” (Sentencia T.A.C. 2º Turno, Nº 161/2009, publicada en CADE). Bajo las pautas conceptuales que vienen de referirse, el agravio en estudio corresponde sea desestimado. V. d.- En su recurso, expresa la parte actora que respecto de los arquitectos, en caso de no compartirse la plena responsabilidad solidaria de éstos por la totalidad de los montos objeto de condena, en subsidio, solicita que se les condene solidariamente responsables por el 25 % de los montos correspondientes. Al contestar la demanda, los arquitectos accionados expresaron haber tenido a su cargo “...la realización del anteproyecto, proyecto ejecutivo y dirección de obra del edificio denominado ‘Luces del Ombú’...” (fs. 205 vto.). Sabido es que la responsabilidad de proyectistas y directores de obra abarca el diseño técnico, la seguridad estructural y el control de la ejecución de la obra. Al decir de Sánchez Fontans: “No puede excluirse al arquitecto proyectista, porque los vicios del proyecto pueden dar origen a defectos de construcción, ni al arquitecto director, porque el artículo 35 de la ley (de) 1885 impone expresamente la responsabilidad decenal en razón de los defectos que en la obra se noten por mala dirección de los trabajos. Si ésta es la causa del vicio, es natural y lógico que compartan la responsabilidad el arquitecto director y el empresario, pues ambos comparten la tarea de dirección y vigilancia de los trabajos. Por el contrario, si el defecto de construcción sólo es imputable a uno de ellos, el otro quedará liberado, pues no debe olvidarse que la presunción del artículo 1844 es una presunción simple que admite prueba en contrario” (“El Contrato de Construcción”, tomo I, pág. 691). Conforme lo expresado supra, resulta probado que la obra presenta deficiencias constructivas cuyo origen compromete la responsabilidad del proyectista, de la empresa constructora y de los profesionales arquitectos intervinientes en tanto directores de obra. En este orden, quienes suscriben la presente decisión comparten lo expresado por la sentenciante a quo cuando expresa: “Los proyectistas y directores de obra son considerados por esta decisora como responsables de los problemas de anclaje del tope de la rampa por las (obvias y predecibles) vibraciones y golpes del funcionamiento de la rampa (fs. 634, 635 y 646), de las grietas causadas por asentamientos diferenciales del edificio, que tiene un sector de 10 pisos de altura y otro sector mucho más bajo y por ende la diferencia de asentamiento se habría debido resolver de modo de evitar las grietas (fs. 639). También como directores de obra no habrían debido aceptar vigas curvilíneas o cañerías que no evacúan las aguas, por ejemplo.” (fs. 797). Sin perjuicio de la coincidencia que viene de expresarse, en criterio de la Sala, conforme las resultancias de autos, se estima razonable situar la responsabilidad de los arquitectos demandados en el 20% de los daños causados a la copropiedad accionante, por lo que se amparará parcialmente el agravio en estudio, situando la responsabilidad de los arquitectos proyectistas y directores de obra en porcentaje referido y consecuentemente se establecerá el porcentaje adjudicable a la empresa constructora en el restante 80%. VI) Respecto del recurso de apelación planteado por Calamia S.A. y Julio Doldán Ltda. Al expresar agravios sostiene el representante de Calmalia S.A. y Julio Doldán Ltda. que no comparte la valoración que se efectúa en la recurrida en relación al informe pericial producido en autos, agregando que en dicho informe se identificaron las patologías, se estableció la terapéutica y se la evaluación de los costos, pero “No adjudicó responsabilidades, esto es, no consignó el o los causantes de las patologías ...” (fs. 799 vto.). En relación a la prueba pericial: “El sistema de interpretación y valoración de la prueba pericial se encuentra regulado en el juego armónico (art. 20 del Código Civil) de los arts. 140, 146.1, 177.1 y 184 del C.G.P. Es lo que el art. 184 de dicho Código denomina como ‘Apreciación dictamen’. El art. 177.1 del C.G.P., destaca el horizonte y la naturaleza jurídica de pericia, lo que debe tenerse presente a efectos de su atendibilidad, mientras que arts. 140 y 184 de dicho Código refieren a la orientación legal que ha de tomarse en cuenta para su análisis y ponderación. Acorde al art. 177 del C.G.P., el peritaje debe considerarse y examinarse como prueba. Como toda prueba, la pericia se examina conforme a las reglas de la sana crítica (arts. 140 y 184 C.G.P.), con una especialidad determinada por el art. 184 del C.G.P. Dicha norma establece que el Juez, salvo que las partes hubieren dado a los peritos de arbitradores respecto a los hechos establecidos en sus conclusiones y que se trate de derechos disponibles, en los demás casos: a) Apreciará el dictamen pericial conforme a las reglas de la sana crítica; b) En caso de que el Magistrado entienda menester apartarse del dictamen (siempre tratándose de peritos asesores y no decisores), debe explicitar los argumentos y razones (‘consignar en el fallo los motivos’, dice el texto legal) que tenga para ello…” (Dr. Edgardo Ettlin, en “Sobre la interpretación y valoración de la prueba pericial en el proceso civil”, XV Jornadas Nacionales de Derecho Procesal, pág. 41). Se expresa en el informe pericial elaborado por la Arq. Teresa J. Campiotti Robles: “Los defectos y patologías constatados en el edificio están relacionados, en mayor medida, con el ingreso de humedad al interior de los revoques a través de micro fisuras y fisuras originadas en su construcción (por efecto de dilataciones de los materiales, por composición de los revoques, por efecto de asentamientos diferenciales, por vibraciones), asociadas al desgaste de la pintura de fachada; y a filtraciones de agua ajenas al edificio, provenientes desde los predios linderos. - En menor medida, lo están a defectos de puesta en obra durante la construcción del edificio: defectos de colocación de baldosas en terrazas y azoteas; ubicación forzada de desagües; pendientes mínimas y escasos apoyos en la instalación sanitaria suspendida en Planta baja y en el Subsuelo; defectos de hormigonado en los tanques de agua; etc.” (fs. 649, el destaque no luce en el original). En criterio del Tribunal, los términos del informe pericial que vienen de transcribirse, interpretados en su literalidad y a la luz de las reglas de la sana crítica, resultan claros en situar el origen de las patologías que presenta el inmueble en su proceso constructivo, lo que por lógica consecuencia coloca sobre los hombros de los encargados de la obra la responsabilidad de su ocurrencia, lo cual permite descartar el agravio en análisis. Sostiene el recurrente que “No es casual... que sólo cuando se acerca el final del período de garantía decenal decidan ‘juntar fuerzas’ para iniciar un proceso como el que nos ocupa” (fs. 800). Lo afirmado en este orden no es de recibo, pues conforme emerge de la prueba allegada al proceso, surge debidamente acreditado que los actores a tan solo ocho meses de entregada la obra, esto es al menos desde junio de 2015, ya habían denunciado a los demandados los defectos de la obra (fs. 116/128), comenzando a partir de ese momento un largo período de negociaciones (fs. 130/137, 139/150, 173/181, entre otros) que no llegaron a buen puerto. En otro orden, el impugnante expresa su discrepancia con lo decidido en el grado anterior en cuanto “La escasa responsabilidad adjudicada a los Arqs. Proyectistas y Directores de Obra” (fs. 802 vto.) así como al hecho de que en su concepto no se consideró debidamente la responsabilidad de los demandantes por omisión de tareas de mantenimiento edilicio conforme las resultancias de la ampliación de pericia obrante en autos. En este orden, a fin de evitar inútiles reiteraciones, corresponde remitirse a lo expresado supra (Considerandos “V.a” y “V.d”). VII) En relación al recurso de apelación impulsado por los Arquitectos Diego Hernández e Ignacio Vázquez. Sostienen los arquitectos demandados que en el fallo resistido se aplica erróneamente el art. 1844 del Código Civil, dado que en el caso no se probó la existencia de ruina -ni funcional ni estructural- del edificio. En criterio de la Sala, admitiendo la fundabilidad de la impugnación, no le asiste razón al recurrente. En este orden, como fuera expresado con anterioridad, quienes suscriben la presente decisión adhieren a la “Interpretación extensiva” o “Posición amplia del concepto de ruina”, desarrollada por el Prof. Sánchez Fontáns que se cita en la decisión recurrida a fs. 794. Viene al caso recordar: “La interpretación extensiva, promovida por Sánchez Fontáns implica que ‘La responsabilidad decenal comprende no solo los vicios que afectan a la solidez del edificio, sino también todos los defectos de construcción que, por exceder la medida de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato o de las reglas del arte, y que por no ser aparentes en el momento de la recepción, no puede el constructor pretender el descargo de su responsabilidad’. - Sostiene que este criterio no puede fundarse únicamente en lo dispuesto por los artículos 1327 y 1844 del Código Civil, sino que a partir de la ley del 8 de julio de 1885 se amplió la esfera de aplicación de la responsabilidad decenal a los simples defectos que en la obra se noten, aun cuando no constituyan situaciones de ruina del edificio. - Gamarra sostiene: ‘Nuestro régimen legal presenta la particularidad de abarcar el caso de ruina (total o parcial) que sólo contempla el vicio que afecta la solidez, estabilidad o conservación del edificio (según art. 1844, Cód. Civ.) y, además todos los defectos de construcción que en la obra se noten (según el art. 35 de la ley de 8 de julio de 1885). Y esta doble previsión comprende la totalidad de las hipótesis que puede generar en la práctica la responsabilidad del constructor y extiende, de esta manera, una dilatada red, que imposibilita toda fuga del arquitecto o del empresario.” (Dres. Raúl Gamarra Santa Cruz y Fernando Gómez Pardo, “La ruina funcional del edificio y la responsabilidad decenal”, publicado en “Doctrina y Jurisprudencia de Derecho Civil”, Año I, Tomo I, 2013, págs. 110/111). Bajo tales conceptos, en el subexámine emerge prueba idónea que, interpretada a la luz de las reglas de la sana crítica, permite tener por acreditado que en el Edificio Luces del Ombú presenta las patologías constructivas que alegó la demandante en su escrito inicial, las que fueron comprobadas por la Sra. Perito Arq. Teresa J. Campiotti Robles de conformidad con lo que surge de su dictamen pericial (fs. 627/656) y la ampliación del mismo (fs. 689/695), tales como ser: fisuras en fachadas “...y algunas grietas”, “insuficiente o inadecuado anclaje del tope de la rampa”, “ingreso de humedad al interior de los revoques a través de micro fisuras y fisuras originadas en su construcción”, “defectos de colocación de baldosas en terrazas y azoteas”, “ubicación forzada de desagües”, “pendientes mínimas y escasos apoyos en la instalación sanitaria suspendida en Planta baja y en el Subsuelo”, “defectos de hormigonado en los tanques de agua”, “empozamientos de agua constatados en la Azotea... se originan en defectos de colocación del piso al momento de la construcción del edificio (baldosas desniveladas)”, en tanques de agua “filtraciones de agua a través de las paredes desde el interior de los tanques necesariamente se originan en la construcción de éstos”, fisuras en vigas de hormigón “se originaron durante la construcción del edificio, probablemente durante el proceso de fragüe del hormigón”, “ondulaciones observadas en las caras de las vigas constituyen un defecto constructivo originado durante la construcción de la obra”. Corresponde nuevamente tener presente que varias de las patologías a las que hace mención la Sra. Perito en su informe desde al menos el año 2015 fueron motivo de reclamos efectuados por la copropiedad ante los arquitectos recurrentes, es decir antes de cumplirse un año de la entrega del edificio. Además, en el presente caso las patologías constructivas acreditadas no aparecen como vicios aparentes, incluso ninguna de las partes los calificó como tales, tratándose en definitiva de vicios constructivos que involucran la responsabilidad de la empresa desarrollista, la empresa constructora y los arquitectos co-demandados. Sostienen los recurrentes que en la decisión resistida no se identificó cuáles serían las obligaciones incumplidas por los arquitectos y su calidad de proyectistas y directores de obra. Entienden quienes suscriben la presente decisión que la crítica contenida en el agravio no resulta compartible. Ello por cuanto, como emerge de la transcripción efectuada supra ( CONSIDERANDO: V.d.), en la decisión de primera instancia claramente se identificaron los vicios constructivos cuya responsabilidad se adjudica a los arquitectos (cfme. fs. 797), en términos que la Sala comparte. Causa agravio a los arquitectos accionados la sentencia resistida en cuanto les responsabiliza conjuntamente a los demás codemandados por el 50 % del total de los costos que corresponden a obras que tienen su origen en la falta de mantenimiento del Edificio. En este orden, en criterio de la Sala la crítica no resulta de recibo por las razones expresadas en el CONSIDERANDO: V. a., a las que corresponde remitirse. VIII) En atención a lo establecido precedentemente, corresponde modificar parcialmente lo dispuesto en el fundado pronunciamiento de primera instancia, en relación a los montos objeto de condena. Para ello corresponde tener por punto de partida el costo total de las reparaciones establecido por la Sra. Perito, esto es la suma de $ 4.840.473 (cfme. fs. 651), cifra a la que habrá de debitarse el costo de las reparaciones en la medianera sur del edificio cuyo monto se estableció en $ 800.998 (fs. 693), lo que arroja un total de $ 4.039.480. Teniendo presente que no fue objeto de agravio lo dispuesto en el grado anterior en cuanto a que “De ese monto total se considera responsable a CALMALIA SA como desarrolladora (‘empresario’, art. 1844 CC)” (fs. 797) y la responsabilidad que en la presente decisión se adjudica a la empresa constructora y a los arquitectos demandados (80% y 20% respectivamente, cfme. CONSIDERANDO: V. d.), se condenará a Calmalia S.A. in solidum con Julio Doldán Ltda. a abonar a la actora la suma de $ 3.231.584 y a Calmalia S.A. in solidum con los arquitectos demandados a abonar a la promotora la suma de $ 807.896. Corresponde tener presente que no fue objeto de agravio lo dispuesto en el grado precedente en relación a que las sumas objeto de condena “...deberán ser reajustadas desde la fecha de presentación del informe pericial que contiene la estimación de las reparaciones que se está tomando como base para el cálculo. Dicha fecha es el 25.07.2024 (fs. 656 vto.).” (fs. 797). IX) La correcta conducta procesal de los contendientes en el presente grado, impone que las costas y costos de la presente instancia deban sufragarse por su orden (arts. 56 y 261 del C.G.P. y art. 688 del Código Civil). Por los fundamentos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en las normas citadas en la presente decisión; arts. 56, 198, 200, 248 257, 261 del Código General del Proceso; y disposiciones concordantes y complementarias; el Tribunal FALLA: REVÓCASE PARCIALMENTE LA SENTENCIA DEFINITIVA DE PRIMERA INSTANCIA Nº 66/2025, Y EN SU LUGAR SE DISPONE: - CONDÉNASE A CALMALIA S.A. IN SOLIDUM CON JULIO DOLDÁN LTDA. A ABONAR A LA ACTORA LA SUMA DE $ 3.231.584 (PESOS URUGUAYOS TRES MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS URUGUAYOS). - CONDÉNASE A CALMALIA S.A. IN SOLIDUM CON LOS ARQUITECTOS DEMANDADOS A ABONAR A LA ACTORA LA SUMA DE $ 807.896 (PESOS URUGUAYOS OCHOCIENTOS SIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS PESOS URUGUAYOS). MANTIÉNESE LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA EN LO DEMÁS. SIN ESPECIAL SANCIÓN PROCESAL EN EL GRADO. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE OPORTUNAMENTE, DEVUÉLVASE A LA SEDE DE ORIGEN CON LAS FORMALIDADES DE ESTILO. Patricia Hernández Ministra Rosario Sapelli Ministra Pablo Benítez Ministro