PÉREZ FONTES, JOSÉ c/ ZIMERMAN MOYANO, FRANCO – DESALOJO OCUPANTE PRECARIO (D. LEY 14.384)

Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “PÉREZ FONTES, JOSÉ c/ ZIMERMAN MOYANO, FRANCO – DESALOJO OCUPANTE PRECARIO (D. LEY 14.384)”, IUE: 2-18984/2023, venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva No. 6/2025, dictada por la Sra. Jueza Letrada de Primera Instancia de Dolores de 2° Turno, Dra. Daniela Vienni Baptista.

I. Por el referido pronunciamiento del 24 de julio de 2025 (fojas 569 a 581), en lo que interesa a la instancia, se dispuso: “Desestímanse las excepciones opuestas y en su mérito mantiénese firme la providencia liminar de desalojo (auto n.º 171/2023).”, sin especial condenación. II. Contra dicha decisión se alzó el demandado, Sr. Franco Zimmermann Moyano, interponiendo recurso de apelación en escrito obrante de fojas 586 a 594, agraviándose, en lo medular, por considerar que el actor no acreditó ser propietario ni poseedor de los inmuebles padrones Nos. 200 y 2518, habiendo acompañado únicamente una promesa de compraventa que, a su entender, carece de eficacia suficiente para acreditar su legitimación activa; no reviste la calidad de ocupante precario, sino la de poseedor con ánimo de dueño, no habiéndose demostrado que su ocupación derive de la mera tolerancia del actor, extremo que resulta esencial para la configuración del precario, por lo que, contrariamente a lo decidido, carece de legitimación pasiva. Solicitó que se revoque la recurrida, amparándose el excepcionamiento deducido y, en consecuencia, dejándose sin efecto el desalojo dispuesto. III. Sustanciada la impugnación deducida, de fojas 599 a 605 compareció el actor, Sr. José Pérez Fontes y evacuando el recurso de apelación en traslado, abogó por su rechazo, expresando, en síntesis, que acreditó su calidad de promitente comprador, por cuanto la promesa de compraventa lo habilita a ejercer todas las acciones tendientes a la conservación del bien, incluyendo el cese de una ocupación sin título; quedó acreditado que el demandado reviste la calidad de mero tenedor, no habiendo aportado prueba suficiente para desvirtuarla ni para demostrar la alegada posesión con ánimo de dueño, cuya carga probatoria le incumbía; la vía escogida es la procedente, dado que el proceso de desalojo por ocupación precaria es el legalmente idóneo para que el promitente comprador pueda poner fin a una ocupación carente de título. IV. Franqueada la alzada (fojas 607), el expediente fue recibido en esta Sala (fojas 613vuelto), pasando los autos a estudio el 7 de noviembre de 2025 (fojas 618), luego de repuesta la tributación omitida. Culminado el estudio, en sesión del 13 de abril de 2026, se acordó sentencia por unanimidad, designándose redactora. Surge de la causa que la Sala permaneció desintegrada en virtud de la licencia médica de la Dra. Schroeder entre el 17 de octubre de 2025 y el 15 de enero de 2026.

I. El Tribunal, por decisión anticipada adoptada al amparo de lo establecido por el artículo 200.1 del Código General del Proceso, revocará la recurrida, sin especiales condenas procesales, por los fundamentos que se exponen a continuación. II. El Sr. José Pérez Fontes, invocando su calidad de promitente comprador y poseedor de los inmuebles padrones Nos. 200 y 2518 de Villa Soriano, promovió demanda de desalojo por ocupante precario contra Franco Marcel Zimmermann Moyano, que, según alegó, ocupa sin título legal alguno y por mera tolerancia suya o del titular anterior, la vivienda sita en el lugar, careciendo de derecho que justifique su permanencia. El demandado, Franco Zimmermann Moyano, compareció oponiendo las excepciones de falta de legitimación activa, alegando que el accionante no es poseedor de los inmuebles; falta de legitimación pasiva, sosteniendo que no detenta la tenencia en carácter de ocupante precario sino de poseedor con ánimo de dueño e inadecuación de la vía procesal elegida, argumentando que la controversia planteada excede el marco del desalojo, alegando asimismo la nulidad de los actos y documentos fundantes de la acción. La parte actora solicitó el rechazo del excepcionamiento deducido, por considerar que las excepciones opuestas son manifiestamente infundadas y carentes de prueba. III. La sentencia recurrida rechazó el excepcionamiento deducido, manteniendo firme la providencia inicial de desalojo, CONSIDERANDO: acreditada la legitimación activa del Sr. Pérez, como promitente comprador, con la documentación allegada da la causa, CONSIDERANDO: que no se demostró la nulidad invocada y argumentando, además, que el demandado no controvirtió de manera categórica la calidad de poseedor que el promotor alegó en la demanda. La a quo estima, asimismo, que tampoco se logró desvirtuar la calidad de precario atribuida al accionado, quien reconoce que el fallecido López Planchón, que se consideraba dueño, le franqueó el ingreso, por lo que, según argumenta, nunca pudo llegar a ser poseedor. Finalmente, en el grado anterior, se entendió que la vía procesal elegida es la adecuada, dado que el demandado no es poseedor sino mero tenedor. IV. El Tribunal revocará la decisión apelada, por considerar que el accionante carece de legitimación activa, RESULTANDO: de recibo el agravio que el apelante fundó en el punto. Al respecto, la decisora a quo expresó: “De tal panorama se desprende que el actor es promitente comprador por lo que se encuentra legitimado para accionar contra el demandado, teniendo presente que al haberse accionado por la causal de precario, lo que se requiere es la invocación y acreditación (en caso de ser controvertida) de un mejor derecho, lo cual, se acredita en autos.” (numeral 26 a fojas 577). Sin embargo, a juicio de quienes conforman esta decisión, el accionante no logró acreditar ninguna de las calidades que invocó como fundamento de su legitimación, ni la de promitente comprador ni la de poseedor. Con la demanda se adjuntaron tres documentos, uno de fecha 27 de febrero de 2020, denominado “COMPROMISO DE COMPRA VENTA” (fojas 1 y 2); otro, del 23 de agosto de 2022, titulado “COMPROMISO DE PARTES” (fojas 3 y 2) y el tercero, del 24 de abril de 2021, “CARTA DE PAGO TOTAL”, del que surge que José Gerardo Pérez Fontes le abonó a “la parte promitente vendedora”, Sr. Juan Anselmo López Planchón, el precio acordado en el compromiso de compraventa (fojas 4 vuelto). En virtud de contrato firmado el 27 de febrero de 2020, entre los referidos Sres. Juan Anselmo López Planchón (“parte promitente vendedora”) y José Gerardo Pérez Fontes (“parte promitente compradora”), el nombrado en primer término prometió “vender y/o ceder” al segundo “la propiedad y posesión” de “una fracción de terreno rural de aproximadamente 6 hectáreas, ubicado en la 2º Sección Judicial del departamento de Soriano, Ejido de Villa de Soriano, identificado con los números de los padrones 200 y 2518.” (fojas 1). Pese a la vaguedad terminológica (“vender y/o ceder”) y a la falta de precisión al momento de identificar los inmuebles objeto del negocio, su ubicación y superficie, cabe calificar al contrato como una promesa, cuya inscripción registral no fue acreditada en autos. Tratándose, entonces, de una promesa no inscripta, no puede considerarse que el actor sea titular de un derecho real de goce sobre los inmuebles referidos en la demanda, dado que el mismo nace con la efectiva inscripción en el Registro respectivo (artículo 15 de la Ley No. 8733), siendo ello lo que permite solicitar a quien refiere como ocupante precario, la tenencia de la cosa. El artículo 37 del Decreto Ley No. 14.384, establece que: “Las acciones previstas en el artículo anterior se acuerdan: A) Al arrendador, subarrendador, aparcero dador o titular de un derecho real de goce en los bienes inmuebles...”. El accionante no reviste ninguna de esas calidades, ni es quien concedió la ocupación al demandado y tampoco aportó elemento probatorio alguno para acreditar su invocada calidad de poseedor, por lo que la acción de desalojo promovida no puede prosperar. El derecho a peticionar la desocupación del precario lo tiene, entonces, el titular de un derecho real sobre el bien o el comodante, ya que la Ley no exige la calidad de propietario para accionar cuando se alega el título de precario del ocupante del bien a desalojar, pero en el caso, como viene de analizarse, ninguna de tales calidades fue acreditada, ni tampoco la de poseedor invocada al accionar. Por otra parte, el documento obrante a fojas 1 y 2, nada expresa con respecto a cómo hubo el promitente vendedor los inmuebles referidos ni a la naturaleza jurídica de su vínculo con los mismos, a lo que se suman otras imprecisiones y/o contradicciones correctamente relevadas por el demandado al apelar, entre ellas, la referencia a que se trata de un “baldío”, cuando antes se había señalado la existencia de construcciones y que no se estipuló un plazo para el otorgamiento del contrato definitivo, mencionándose que se escrituraría cuando esté el plano y se hayan abonado los tributos; todo lo cual resta eficacia convictiva al instrumento con el que el accionante pretendió fundar su legitimación activa, no habiéndose allegado a la causa ningún otro medio de prueba tendiente a acreditar un mejor derecho que el demandado, sobre el bien objeto de desalojo. En consecuencia, se revocará la sentencia definitiva apelada, declarándose la falta de legitimación activa del Sr. José Pérez Fontes y dejándose sin efecto la providencia No. 171/2023 dictada el 21 de marzo de 2023 (fojas 9), sin especial condenación en costas y costos. V. La conducta procesal de los litigantes ha sido correcta, por lo cual no se impondrán sanciones procesales (artículo 56 del Código General del Proceso y artículo 688 inciso 2º del Código Civil). Por todo lo expuesto y de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 197, 198, 200, 256 y 257 del Código General del Proceso y demás normas concordantes y complementarias, el Tribunal,

REVÓCASE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA, DECLARÁNDOSE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DEL SR. JOSÉ PÉREZ FONTES Y, EN SU MÉRITO, DEJANDO SIN EFECTO LA PROVIDENCIA INICIAL DE DESALOJO No. 171/2023 DICTADA EL 21 DE MARZO DE 2023, SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN COSTAS Y COSTOS. ESTABLÉCESE EN LA SUMA DE $ 40.000 LOS HONORARIOS POR EL PATROCINIO LETRADO DE CADA PARTE GRAVADA EN LA SEGUNDA INSTANCIA, A LOS SOLOS EFECTOS FISCALES. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE A LAS PARTES Y DEVUÉLVASE A LA SEDE DE ORIGEN. Dra. Analía García Obregón - Dra. Cecilia Schroeder Rius Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Ministras Esc. Laura Falchetti Escudero Secretaria Subrogante